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Welche Kosten kommen beim Kauf einer Immobilie in Cape Coral auf Sie zu?

Genaue Erklärung der zu beachtenden Steuern und Unterhaltskosten einer Immobilie in Cape Coral, Florida.

Klare Regelungen des amerikanischen Immobilienrechts machen einen Kauf oder Verkauf genauso sicher wie in Deutschland.

Im Vorfeld sollte sich ein Käufer Gedanken machen, welche Eigentumsform für ihn die Beste ist. Auch in den USA gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie z.B. das Privateigentum, Gemeinschaftseigentum, Eigentum als Gesellschaft oder ein Treuhandeigentum. Die unterschiedlichen Eigentumsformen haben alle Konsequenzen in Bezug auf Kosten, Haftpflicht des Eigentümers, steuerliche Folgen und Folgen bei Ableben des Eigentümers. ( Nachlassregelung ).

Der Grundbesitz in den USA – Übertragungssteuern

Durch die Eintragung in das Gemeindearchiv werden Sie in Florida zum Eigentümer von Grundbesitz. ( Public Records ) Die Public Records sind mit dem deutschen Grundbucheintrag zu vergleichen.

Mit der Eintragung wird eine Urkundensteuer in Höhe von 0,7% des Kaufpreises fällig, in den USA wird diese Gebühr als Steuer bezeichnet. Diese wird üblicherweise vom Verkäufer übernommen. Ist die Immobilie in den USA durch eine Bank finanziert, wird eine Hypothek auf Grundstück, bzw. Immobilie eingetragen. Für die Eintragung dieser Hypothek, Mortgage genannt, ist eine Steuer in Höhe von 0,35% des Darlehensbetrages fällig, hinzu kommen 0,2% des Darlehensbetrags für den Schuldschein, Promissory Note genannt. In Deutschland wird die Grundschuld in ein Grundbuch eingetragen, die Vorgehensweise ist also die gleiche.

Besteuerung

Ausländische, natürliche Personen, die nicht ansässig sind, werden in den USA nur zu Einkommen besteuert, die aus US-Quellen stammen. Hierzu gehören Einkünfte aus in den USA gelegenem Vermögen. Dies ist ebenfalls durch das Doppelbesteuerungsabkommen ( DBA-USA ) geregelt. Ein deutscher Investor, der Eigentümer einer Immobilie in den USA ist unterliegt somit grundsätzlich mit sämtlichen Einkünften aus dieser Immobilie der US-Einkommensbesteuerung.

Quellensteuer

Der US-Fiskus erhebt sicherheitshalber eine Quellensteuer für den Fall eines Verkaufs Ihrer Immobilie. Beim Closing werden automatisch 10% des Verkaufspreises einbehalten und auf einem Treuhandkonto der abwickelnden Title Agency hinterlegt und von dort an die US-Steuerbehöre weitergeleitet. (Steuervorauszahlung FIRPTA Withholding – Foreign Investment Real Property Tax Act)
Am Jahresende findet im Rahmen der Einkommensteuer dann eine Verrechnung des Gewinns mit der gezahlten Quellensteuer statt. Es kommt entweder zu einer Erstattung oder einer Nachzahlung.

Kapitalertragssteuer / Veräußerungsgewinne ( capital gains tax )

Beim Verkauf von Ferienimmobilien fällt eine US-Kapitalertragssteuer an:

  • weniger als 12 Monate (Steuersatz 10 % bis 35%)
  • länger als 1 Jahr – Long-Term Capital Gain – (Steuersatz maximal 20%)

Für Verkäufe nach dem 31. Dezember 2012 steigt der Steuersatz auf 20 Prozent. Die Steuersätze von 20%, bzw. 10% reduzieren sich auf 18% und 8% wenn die Mindesthaltedauer 5 Jahre überschritten hat. Der Veräußerungsgewinn muss in der deutschen Steuererklärung ebenfalls angegeben werden, eine Doppelbesteuerung entfällt durch das Doppelbesteuerungsabkommen.

In Deutschland ist die Warte oder Haltezeit um einen besseren Steuersatz zu erlangen wesentlich höher – ein weiterer Vorteil eines Immobilienkaufs hier in Cape Coral Florida.

Bei Reinvestment in ein neues Immobilienprojekt ist es möglich, die Steuern vorzutragen und mit den Ausgaben oder Belastungen der neuen Investition zu verrechnen ( 1031 Exchange ). Hier sollten Sie den Rat eines Steuerberaters einholen.

Steuernummer

Schon vor dem Kaufvertrag sollte man sich um den Erhalt einer Steuernummer bemühen. Seit dem 03. November 2003 muss jeder Immobilienkäufer/ -verkäufer eine Steuernummer haben, bevor die Steuerbehörde ( IRS ) eine Freigabe bezüglich der Quellensteuer erteilt. Meist dauert es mehrere Wochen bis die Steuernummer ausgestellt wird. Die Steuernummer muss innerhalb von 20 Tagen nach Besitzübergang eingereicht werden.

Einkommensteuer – Besteuerung der Mieteinkünfte

Natürliche Personen müssen im Bundesstaat Florida keine Einkommensteuer bezahlen. Die Einnahmen aus Vermietung/Verpachtung unterliegen ausschließlich der Bundeseinkommensteuer.

Nach IRS-Bestimmungen müssen nicht ansässige Ausländer (non residents) das Einkommen aus ihrem Immobilieninvestment auf Bundesebene versteuern ( USA ist keine Steueroase ) – Steuerformular Formular 1040NR. Bevor Sie eine Steuererklärung ausfüllen, müssen Sie eine Steuernummer beantragt haben ( Individual Taxpayer Identification Number ITIN ) – Formular W-7.
Sämtliche Unkosten der Immobilie können abgesetzt werden und gegen die Einnahmen verrechnet werden. Ein Einnahmeüberschuss wird entsprechend der jeweiligen US-Steuersätze
in den USA versteuert. Aktuelle Steuerinformationen finden Sie unter: https://www.irs.com/.

Beachten Sie bitte, dass Sie Ihre Mietüberschüsse auch in Ihrem Heimatland angeben müssen. Dies gilt auch dann, wenn die Immobilie durch eine Partnerschaft ( partnership ) oder durch eine US-Kapitalgesellschaft (z.B. eine LLC) gehalten wird. In Deutschland werden diese Einnahmen zwar nicht noch einmal besteuert, aber gemäß Art. 23 Abs. 2 des DBA bei Ihrem deutschen Steuertarif berücksichtigt (Progressionsvorbehalt gem. §32b EStG). Dies kann bedeuten, dass Sie eine etwas höhere Einkommensteuer auf Ihre Einkommen im Heimatland bezahlen müssen. Sollten die Eigentümer erhebliche Zeit des Jahres in den USA verbringen, so können sie in Bezug auf Steuerbelange auch als amerikanischer Staatsbürger (resident) betrachtet werden.

Dies führt dann dazu, dass das gesamte weltweite Einkommen besteuert wird. Es sollte daher geprüft werden, wann die Bestimmungen einschlägig sind und ob vorteilhafte Steuerabkommen zwischen den USA und dem Heimatland bestehen (Doppelbesteuerungsabkommen – DBA). Die USA besitzen ein entsprechendes
DBA mit Deutschland und daher sind die Gegebenheiten eindeutig geklärt. Der Staat Florida und somit seine Bezirke und Kommunen erheben keine Einkommensteuern, deshalb müssen die erforderlichen staatlichen Mittel über andere Wege erhoben werden z.B. über die Property Tax.

Die Property Tax oder Grundsteuer

Die Property Tax wird von der City, vom Bezirk (County) (School District) einmal jährlich erhoben und richtet sich nach dem aktuellen Schätzwert des Immobilienobjekts. Der Schätzwert wird durch den County oder City Tax Appraiser ermittelt. Jede dieser Körperschaften kann maximal bis zu 10 Mills (10 Promille = 1%) Steuer pro Jahr erheben. Je nach Zugehörigkeit des Grundstückes können somit maximal 3% Grundsteuer pro Jahr anfallen. Im Schnitt liegt der Steuersatz zwischen 1,0 und
1,75% der Bemessungsgrundlage. Die Bescheide werden in der Regel im Oktober eines Jahres zugestellt. Eine Zahlung ist bis zum 31.03. des neuenJahres zu leisten. Aktuelle Information der einzelnen Counties können dem nachfolgenden Link entnommen werden:

http://floridarevenue.com/property/Pages/Home.aspx

Sales und Tourist tax

Vermietungen die eine Dauer von 6 Monaten unterschreiten, unterliegen in Florida der Sales und Tourist Tax. Dabei ist die Sales tax mit der Mehrwertsteuer und die Tourist Tax mit
der Kurtaxe zu vergleichen. Die Sales tax im Bundesstaat Florida beträgt derzeit 6.5% und die
Tourist Tax 5%. Diese beiden Steuern sind monatlich oder im Quartal zu melden und
abzuführen. Normalerweise bezahlen die Feriengäste diese Steuern.

Die o.a. Information sind allgemeine Informationen und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung!

Die Unterhaltskosten einer Immobilie

Die relativ hohen Grundsteuern in Florida sind hier sicherlich der größte Posten. Insgesamt sollte man mit Unterhaltskosten die die Grundsteuer bereits beinhaltet von ca. US$ 1,100 pro Monat ausgehen/kalkulieren. Nachstehend ein Beispiel einer Kalkulation für einen US$ 345,000 Neubau
am Frischwasserkanal gelegen in guter Lage in Cape Coral.

Ferienhaus / Immobilie Wert US$ 345,000 – monatliche Kosten

Hausverwaltung $150
Gartenpflege/Rasenschnitt $80
Pest Control $35
Pool Service $75
Strom icl. Poolpumpe/Klimaanlage $80
Wasser/Abwasser $60
Telefon/DSL und SAT/TV $125
Versicherungen $150
Grundsteuer $330
Summe $1,085

Bei einer jährlichen Auslastung von 50% und einem Wochenmietpreis von $1,000 ergibt sich eine Einnahme von $26,000 im Jahr. Wenn Sie das Marketing des Ferienhauses nicht selber übernehmen, müssen Sie ca 20% der Einnahmen an die entsprechende Agentur abführen. Nach Abzug der monatlichen Kosten (ohne Agenturkosten) verbleiben anhand dieses Beispiels ca. $12,980 als Jahreseinnahme. Die Sales und Tourist Tax ( gesamt 11,5% ) und die Kosten für die Endreinigung werden vom Mieter bezahlt und auf den Wochenmietpreis aufgeschlagen. Sicher wird man mit einem Ferienhaus nicht reich, aber das sollte auch nicht der ausschlaggebende Punkt sein! Die zu erwartende Wertsteigerung ist der große Benefit und der Umstand die Immobilie für viele Wochen im Jahr selber nutzen zu können und keine Miete zahlen zu müssen. So würden Sie bei einem 4 wöchigen Aufenthalt US$ 4,000 einsparen.

Wir können Ihnen gerne eine genaue Berechnung der Unterhaltskosten für eine Ferienimmobilie anhand eines unserer eigenen Ferienhäuser in Cape Coral zusenden.

Bitte sprechen Sie uns bei Interesse einfach kurz an.

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Zufriedene Kunden und glückliche Gäste meinen:

Wir sind gleich doppelt zufrieden. Während unserem Aufenthalt in der wunderschönen Villa Gretchen haben wir, mit Iras kompetenter Unterstützung, ein schönes Grundstück am Wasser mit Südausrichtung gefunden. Der Preis war wirklich gut. Wir spielen mit dem Gedanken uns noch ein weiteres Grundstück zuzulegen.

Christian A.
Detmold, Germany

A friend of mine recommended Ira and Harold to us when we were looking for a vacation home in Cape Coral. Perfect! We had a great time at the Villa Gretchen. The home was very nice and met all our needs. And, we are looking forward to returning next year to the T-Bird.

Jimbo
Milwaukee, Wisconsin

It’s always a pleasure doin‘ business with you

Erik F.
Cape Coral, Florida

Satisfaction guaranteed!
I have done business with Ira three times and would do it a fourth time.
She finds exactly what I’m looking for my retirement.

Norm G.
Clinton, New Jersey

Das war ein SUPER Urlaub in einem SUPER Haus.
Es hat uns in 3 Wochen an nichts gefehlt und Ira und Harald sind hervorragende Gastgeber. Sehr zu empfehlen.
Wir kommen wieder.

Olaf B. und Familie
Köln, Germany

Beautiful Villa and excellent hosts. We´ll be back soon. Thank you so much!

Robert V.
Toronto, Canada

Christmas 2020, we had a wonderful and relaxing stay at Villa Gretchen…even caught several fish out of the canal…saw the family of turtles and other…we will be back!!!

The Haggerty’s

Ira & Harold, thank you for having our family create unforgettable memories during these crazy Covid times…what a year! During our stay here, our family was able to explore Sanibel, visit Fort Myers Beach, and navigate Florida waters by boat! The best part of our stay, was soaking up sun rays and enjoy the pool. We appreciate you both for letting us stay in your beautiful home! We truly hope to return next year!

Best wishes and stay safe!

The Guzera Family

Dear Ira & Harold, thank you for sharing your lovely home with us. We’ve truly enjoyed our stay and look forward to returning soon! All the best!

Donnie and Michelle

Dear Ira & Harold, we would love to thank you so much for sharing your wonderful and lovely vacation house with us. It was amazing and we really enjoyed it, we will be back for sure next year, appreciate your effort and kindness to make it much easier for us to spend unforgotten vacation with awesome memories. All best wishes!

Linda Wad

Beautiful Home! A place to relax, refresh + renew! 🙂 We love the location of the home. It’s close to all the shops and beaches. Harald + Ira are very sweet kind people. We are already looking forward to our return vacation to the perfect Villa T.

Hostess with the mostess

Thank you!

Mike & Teresa Schultz
Minnesota

Thank you for the opportunity to vacation in your beautiful rental home. Tonnie was respectful & responsive & our daughter sure loved meeting your dog! Your home was bright & clean & had most anything we would want tight here. We used the pool a few times, enjoyed the lanai for reading, loved the proximity to shopping in restaurants & your cape Coral location allowed us to travel back & forth to Fort Myers beach easily… As well as take a couple other excursions to Naples & Sanibel/Captiva. We really enjoyed our time together as a family and we are grateful for you & your home!

 

The Olsons – Kent, Laura, Katie, Matty

The Alexander family had an awesomely amazing time here at Blue Chair Bay! The friendlyness of the people in this area really gives this house a good vibe. The happiness can be felt and seen in all the wonderful splashes of color and art. It makes for a pleasant and peaceful stay. Thank you for the extra effort to make this house a home away from home. May this house always be blessed!

The Alexanders

Thanks to Ira, we found our dream home within just a week
Highly recommended service

Don & Dietrie H.

Dear Harald + Ira,
We want to thank you for sharing your beautiful home with us and for becoming great friends. We were able to relax and soak up the sun at the beautiful pool. We hate to leave but look forward to returning next year!

P.S. We miss you already!

Roger + Cathy

Dear Harald and Ira,
Thank you for our stay at Blue Chair Bay! It’s been a wonderful experience. Your place was more than we expected and we absolutely loved the decor you chose. From the beginning you made us feel welcome and at home. Between you, Jennie and John all of our needs were taken care of. We enjoyed our afternoons in the pool, shopping, day trips and our time with old and new friends… You are truly amazing people and we were fortunate to have the opportunity to stay at Blue Chair Bay. We look forward to next year.

Mike + Cherie

Another day in paradise!
A great get-a-way from the Wisconsin cold. The Villa T-Bird worked out perfect. We again enjoyed the nice canal wiew and perfect sunset for cocktails! Our host Ira + Harald are the best and have become great friends. We will be back for years to come! We are looking forward to sharing more birddog whiskey and lime Bud-Light!

Jim + Jaye + Allison Bonini

Ira and Harald,

Thank you so much for allowing us the honor of staying in + enjoying Villa Gretchen. We absolutely loved everything about the home-away from home-vibe. You stocked the home with, literally, all of the basic necessities + then some! I’ve done my fair share of traveling and this is by far one of the best places we have stayed. We are beyond grateful.

Ashley, Josh + Kids
Ohio

What a beautiful new construction home. We loved the home and layout of bedrooms. The highlight was the outdoor living and pool. Our hosts were very accomodating.

Dave + family
Midwest

We loved our week away from the cold and grey of WI! Beautiful home and loved the layout. Great pool and our 14mo old loved it. Enjoyed being close to the Yacht Club. Thank you for putting up the safety fence and providing a high chair and crib – Much less for ur to worry about. Thank you!

B Family
Milwaukee, WI

My family and I had a great time at Villa Blue Chair Bay. We visited a new beach every day. The house is beautiful and spacious and the pool was great after spending a long day at the beach. Ira and Harald were so accommodating and the house was setup and furnished perfectly.

Philip Bergmann

We have totally enjoyed our stay at this villa! It was such a great location and well equipped! We appreciate the opportunity and will be back!

Gotwaldt
Oklahoma

We had a wonderful stay at Villa T-Bird!! Great place to getaway and relax. The sunsets were so beautiful. Thanks!

Tatiana

What a pleasure to stay in such a beautiful place! Had a great stay in Cape Coral and was always so happy to arrive back here each stay! Thank you for sharing!

SB

We enjoyed your beautiful home! We felt Gods presence in awe of the beauty from the inside out during our stay! God bless

The Tschudys
Georgia

Thank you for sharing your home with us! We had a wonderful relaxing time!

The Elide Family

We had an amazing time in this breathtaking home! It was an amazing stay, it was so relaxing and a great oppotunity to unplug from life for a little bit! We definitely plan on coming back! There is nothing to not love about this home! Quiet neighbourhood close to lots of shopping & good food, and to top it off we were able to relax in the pool while watching the beautiful florida sunset!

Thank you for an amazing Get away!

Lori & Gavin

Ira & Harald, what a great home! Very well equipped and comfortable. We had a wonderful stay – though it rained every day. Wellcome to SW Florida in June. Karen was able to really relax. We would like to stay again on our next trip south. Thanks very much for sharing your home!

Dave & Karen
Richmond, VA.

From me and my familiy we had a great time. We need it to unplug from the regular day to day life and we did. The house was spotless. We enjoyed the stay and we will surely come back!

Daymara Family

We enjoyed our time in this beautiful home. We used the pool every day. We appreciate your hospitality. Our favorite places: Sanibel Island, Captiva Island, Ft. Myers, Naples. Places to eath: Fresh Catch Bistro.

Weather’s Clan

We absolutely LOVED this home. We used the pool everyday even w/ Elsa! Your hospitality was amazing. We had a great relaxing time here in Florida! We will be back.

Favorite Place: Ft Myers

Favorite Adventure: Adventures in Paradise, Shelling + Lunch Cruise

Favorite Place to Eat: The Lighthouse Rest.

The Keence’s

We enjoyed our time in this beautiful house and that wonderful pool with that view. The neighbourhood was very nice and quiet!

 

The Captiva Beach was the best.

Thx Mrs Ira for your gentleness!

Dominguez

We loved staying in here in Cape Coral. The memories we made here are unforgetable. It was nice to get away from all the covid craziness and relax. We had an amazing time in Sansibel Island. From basking in the sun, collecting shells, swimming in the pool and ocean, watching the sunset and biking around were all very fun and enjoyable. We would love to come here again, next time bringing the whole family! As much as we hate to leave, we still had a wonderful time. We wish you all the best!

Until the next time!

Zak Family

We loved our week away from home, thanks for sharing your home with us. The house is perfect and very clean. My daughter was really happy and enjoyed the pool al days. We had an amazing week!

Thank you, we plan to come back soon.

Hanjeisi

The place felt very cozy. The pool was very fun, we swam in it almost every day. Our family also had lots of fun in the game room. We had a very good time here. Our stay will not be forgotten.

Gashi Family

Dear Harald and Ira,

Thank you so much for our stay at Blue Chair Bay! We had such a great time. The pool is wonderful and the grill. We enjoyed movies together as a family. You’re really wonderful hosts – from accomodating early arrival to extending our stay. Such an easy-to-accomodate attitude.

Thank you again for a wonderful time.

Allon, Oeryl, Yordana, Gabi and Koby
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