Steuern und Unterhalt einer Immobilie in Florida
Genaue Erklärung der zu beachtenden Steuern und Unterhaltskosten einer Immobilie in Cape Coral, Florida.
Klare Regelungen des amerikanischen Immobilienrechts machen einen Kauf oder Verkauf genauso sicher wie in Deutschland.
Im Vorfeld sollte sich ein Käufer Gedanken machen, welche Eigentumsform für ihn die Beste ist.
Auch in den USA gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie z.B. das Privateigentum, Gemeinschaftseigentum, Eigentum als Gesellschaft oder ein Treuhandeigentum. Die unterschiedlichen Eigentumsformen haben alle Konsequenzen in Bezug auf Kosten, Haftpflicht des Eigentümers, steuerliche Folgen und Folgen bei Ableben des Eigentümers. ( Nachlassregelung ).
Dazu gehören die Property Tax (Grundsteuer), Einkommensteuer auf Mieteinkünfte, Kapitalertragssteuer bei Veräußerungsgewinnen, mögliche Quellensteuer bei Verkauf sowie spezielle Steuern für kurze Vermietungen wie die Sales und Tourist Tax. Jede dieser Steuerarten hat ihre eigenen Regelungen und Tarife, die sich auf die Gesamtkosten und Verpflichtungen des Immobilieneigentümers auswirken.
Der Grundbesitz in den USA – Übertragungssteuern
Durch die Eintragung in das Gemeindearchiv werden Sie in Florida zum Eigentümer von Grundbesitz. ( Public Records ) Die Public Records sind mit dem deutschen Grundbucheintrag zu vergleichen.
Mit der Eintragung wird eine Urkundensteuer in Höhe von 0,7% des Kaufpreises fällig, in den USA wird diese Gebühr als Steuer bezeichnet. Diese wird üblicherweise vom Verkäufer übernommen. Ist die Immobilie in den USA durch eine Bank finanziert, wird eine Hypothek auf Grundstück, bzw. Immobilie eingetragen. Für die Eintragung dieser Hypothek, Mortgage genannt, ist eine Steuer in Höhe von 0,35% des Darlehensbetrages fällig, hinzu kommen 0,2% des Darlehensbetrags für den Schuldschein, Promissory Note genannt. In Deutschland wird die Grundschuld in ein Grundbuch eingetragen, die Vorgehensweise ist also die gleiche.
Besteuerung
Ausländische, natürliche Personen, die nicht ansässig sind, werden in den USA nur zu Einkommen besteuert, die aus US-Quellen stammen. Hierzu gehören Einkünfte aus in den USA gelegenem Vermögen. Dies ist ebenfalls durch das Doppelbesteuerungsabkommen ( DBA-USA ) geregelt. Ein deutscher Investor, der Eigentümer einer Immobilie in den USA ist unterliegt somit grundsätzlich mit sämtlichen Einkünften aus dieser Immobilie der US-Einkommensbesteuerung.
Quellensteuer
Der US-Fiskus erhebt sicherheitshalber eine Quellensteuer für den Fall eines Verkaufs Ihrer Immobilie. Beim Closing werden automatisch 10% des Verkaufspreises einbehalten und auf einem Treuhandkonto der abwickelnden Title Agency hinterlegt und von dort an die US-Steuerbehöre weitergeleitet. (Steuervorauszahlung FIRPTA Withholding – Foreign Investment Real Property Tax Act)
Am Jahresende findet im Rahmen der Einkommensteuer dann eine Verrechnung des Gewinns mit der gezahlten Quellensteuer statt. Es kommt entweder zu einer Erstattung oder einer Nachzahlung.
Kapitalertragssteuer / Veräußerungsgewinne ( capital gains tax )
Beim Verkauf von Ferienimmobilien fällt eine US-Kapitalertragssteuer an:
- weniger als 12 Monate (Steuersatz 10 % bis 35%)
- länger als 1 Jahr – Long-Term Capital Gain – (Steuersatz maximal 20%)
Für Verkäufe nach dem 31. Dezember 2012 steigt der Steuersatz auf 20 Prozent. Die Steuersätze von 20%, bzw. 10% reduzieren sich auf 18% und 8% wenn die Mindesthaltedauer 5 Jahre überschritten hat. Der Veräußerungsgewinn muss in der deutschen Steuererklärung ebenfalls angegeben werden, eine Doppelbesteuerung entfällt durch das Doppelbesteuerungsabkommen.
In Deutschland ist die Warte oder Haltezeit um einen besseren Steuersatz zu erlangen wesentlich höher – ein weiterer Vorteil eines Immobilienkaufs hier in Cape Coral Florida.
Bei Reinvestment in ein neues Immobilienprojekt ist es möglich, die Steuern vorzutragen und mit den Ausgaben oder Belastungen der neuen Investition zu verrechnen ( 1031 Exchange ). Hier sollten Sie den Rat eines Steuerberaters einholen.
Steuernummer
Schon vor dem Kaufvertrag sollte man sich um den Erhalt einer Steuernummer bemühen. Seit dem 03. November 2003 muss jeder Immobilienkäufer/ -verkäufer eine Steuernummer haben, bevor die Steuerbehörde ( IRS ) eine Freigabe bezüglich der Quellensteuer erteilt. Meist dauert es mehrere Wochen bis die Steuernummer ausgestellt wird. Die Steuernummer muss innerhalb von 20 Tagen nach Besitzübergang eingereicht werden.
Einkommensteuer – Besteuerung der Mieteinkünfte
Natürliche Personen müssen im Bundesstaat Florida keine Einkommensteuer bezahlen. Die Einnahmen aus Vermietung/Verpachtung unterliegen ausschließlich der Bundeseinkommensteuer.
Nach IRS-Bestimmungen müssen nicht ansässige Ausländer (non residents) das Einkommen aus ihrem Immobilieninvestment auf Bundesebene versteuern ( USA ist keine Steueroase ) – Steuerformular Formular 1040NR. Bevor Sie eine Steuererklärung ausfüllen, müssen Sie eine Steuernummer beantragt haben ( Individual Taxpayer Identification Number ITIN ) – Formular W-7.
Sämtliche Unkosten der Immobilie können abgesetzt werden und gegen die Einnahmen verrechnet werden. Ein Einnahmeüberschuss wird entsprechend der jeweiligen US-Steuersätze
in den USA versteuert. Aktuelle Steuerinformationen finden Sie unter: https://www.irs.com/.
Beachten Sie bitte, dass Sie Ihre Mietüberschüsse auch in Ihrem Heimatland angeben müssen. Dies gilt auch dann, wenn die Immobilie durch eine Partnerschaft ( partnership ) oder durch eine US-Kapitalgesellschaft (z.B. eine LLC) gehalten wird. In Deutschland werden diese Einnahmen zwar nicht noch einmal besteuert, aber gemäß Art. 23 Abs. 2 des DBA bei Ihrem deutschen Steuertarif berücksichtigt (Progressionsvorbehalt gem. §32b EStG). Dies kann bedeuten, dass Sie eine etwas höhere Einkommensteuer auf Ihre Einkommen im Heimatland bezahlen müssen. Sollten die Eigentümer erhebliche Zeit des Jahres in den USA verbringen, so können sie in Bezug auf Steuerbelange auch als amerikanischer Staatsbürger (resident) betrachtet werden.
Dies führt dann dazu, dass das gesamte weltweite Einkommen besteuert wird. Es sollte daher geprüft werden, wann die Bestimmungen einschlägig sind und ob vorteilhafte Steuerabkommen zwischen den USA und dem Heimatland bestehen (Doppelbesteuerungsabkommen – DBA). Die USA besitzen ein entsprechendes
DBA mit Deutschland und daher sind die Gegebenheiten eindeutig geklärt. Der Staat Florida und somit seine Bezirke und Kommunen erheben keine Einkommensteuern, deshalb müssen die erforderlichen staatlichen Mittel über andere Wege erhoben werden z.B. über die Property Tax.
Die Property Tax oder Grundsteuer
Die Property Tax wird von der City, vom Bezirk (County) (School District) einmal jährlich erhoben und richtet sich nach dem aktuellen Schätzwert des Immobilienobjekts. Der Schätzwert wird durch den County oder City Tax Appraiser ermittelt. Jede dieser Körperschaften kann maximal bis zu 10 Mills (10 Promille = 1%) Steuer pro Jahr erheben. Je nach Zugehörigkeit des Grundstückes können somit maximal 3% Grundsteuer pro Jahr anfallen. Im Schnitt liegt der Steuersatz zwischen 1,0 und
1,75% der Bemessungsgrundlage. Die Bescheide werden in der Regel im Oktober eines Jahres zugestellt. Eine Zahlung ist bis zum 31.03. des neuen Jahres zu leisten. Aktuelle Information der einzelnen Counties können dem nachfolgenden Link entnommen werden:
http://floridarevenue.com/property/Pages/Home.aspx
Zum Vergleich: In anderen US-Staaten wie Texas oder New Jersey können die Grundsteuersätze deutlich höher liegen, was für potenzielle Immobilieninvestoren ein wichtiger Aspekt bei der Standortwahl ist. So kann beispielsweise in Texas der Grundsteuersatz über 2% betragen, während er in einigen Teilen New Jerseys sogar 2,5% erreichen kann.
Die genaue Berechnung der Property Tax in Florida umfasst mehrere Schritte. Zunächst wird der Marktwert der Immobilie geschätzt. Von diesem Wert können bestimmte Abzüge gemacht werden, wie zum Beispiel die Homestead Exemption für Hauptwohnsitze, die den steuerbaren Wert reduziert. Nach Anwendung dieser Abzüge wird der verbleibende Betrag mit dem festgelegten Steuersatz multipliziert, um die zu zahlende Steuer zu ermitteln.
Ein praktisches Beispiel: Für eine Immobilie in Florida, die mit einem Wert von $300.000 bewertet wird und für die eine Homestead Exemption von $50.000 gilt, wäre der steuerbare Wert $250.000. Bei einem angenommenen Steuersatz von 1,5% beträgt die jährlich zu zahlende Grundsteuer somit $3.750.
Diese Berechnungsweise zeigt, dass die Grundsteuer in Florida vergleichsweise moderat ist, was den Bundesstaat für Immobilienkäufer und -investoren attraktiv macht. Allerdings ist es wichtig, sich vor dem Kauf einer Immobilie über die lokalen Steuervorschriften und -sätze zu informieren, da diese innerhalb des Staates variieren können.
Sales und Tourist tax
Vermietungen die eine Dauer von 6 Monaten unterschreiten, unterliegen in Florida der Sales und Tourist Tax. Dabei ist die Sales tax mit der Mehrwertsteuer und die Tourist Tax mit
der Kurtaxe zu vergleichen. Die Sales tax im Bundesstaat Florida beträgt derzeit 6.5% und die
Tourist Tax 5%. Diese beiden Steuern sind monatlich oder im Quartal zu melden und
abzuführen. Normalerweise bezahlen die Feriengäste diese Steuern.
Die o.a. Information sind allgemeine Informationen und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung!
Häufige Fragen zu Steuern in Florida
Wie hoch sind die Steuern in Florida?
Welcher US-Staat hat die niedrigsten Steuern?
Wie hoch ist die Umsatzsteuer in Florida?
Sind die Steuern in den USA höher als in Deutschland?
Welche Steuervergünstigungen oder -befreiungen gibt es für Immobilienbesitzer in Florida?
Wie funktioniert das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den USA in Bezug auf Immobilien?
Die Unterhaltskosten einer Immobilie
Die relativ hohen Grundsteuern in Florida sind hier sicherlich der größte Posten. Insgesamt sollte man mit Unterhaltskosten die die Grundsteuer bereits beinhaltet von ca. US$ 1,740 pro Monat ausgehen/kalkulieren. Nachstehend ein Beispiel einer Kalkulation für einen US$ 750,000 Neubau
am Frischwasserkanal gelegen in guter Lage in Cape Coral.
Ferienhaus / Immobilie Wert US$ 750,000 – monatliche Kosten
Hausverwaltung $200
Gartenpflege/Rasenschnitt $120
Pest Control $50
Pool Service $90
Strom icl. Poolpumpe/Klimaanlage $250
Wasser/Abwasser $150
Telefon/DSL und SAT/TV $80
Versicherungen $200
Grundsteuer $600
Summe $1,740
Bei einer jährlichen Auslastung von 50% und einem Wochenmietpreis von $1,500 ergibt sich eine Einnahme von $39,000 im Jahr. Wenn Sie das Marketing des Ferienhauses nicht selber übernehmen, müssen Sie ca 20% der Einnahmen an die entsprechende Agentur abführen. Nach Abzug der monatlichen Kosten (ohne Agenturkosten) verbleiben anhand dieses Beispiels ca. $18,120 als Jahreseinnahme. Die Sales und Tourist Tax ( gesamt 11,5% ) und die Kosten für die Endreinigung werden vom Mieter bezahlt und auf den Wochenmietpreis aufgeschlagen. Sicher wird man mit einem Ferienhaus nicht reich, aber das sollte auch nicht der ausschlaggebende Punkt sein! Die zu erwartende Wertsteigerung ist der große Benefit und der Umstand die Immobilie für viele Wochen im Jahr selber nutzen zu können und keine Miete zahlen zu müssen. So würden Sie bei einem 4 wöchigen Aufenthalt US$ 6,000 einsparen.
Über die Autorin
Mit Scharfsinn und Fachwissen vermittelt Ira Hielscher Traumimmobilien in Florida. Seit 2008 investiert sie in Immobilien in Cape Coral, wo sie erfolgreich Häuser gebaut, als Ferienunterkünfte vermietet und später wieder profitabel verkauft hat. Als lizensierte Immobilienmaklerin und Bausachverständige im Bundesstaat Florida begleitet sie Sie zuverlässig vom Ankauf einer Immobilie bis zur Schlüsselübergabe und steht Ihnen auch nach dem Kauf mit Rat und Tat zur Seite.
Zufriedene Kunden und glückliche Gäste meinen:
