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Ablauf Immobilienkauf in Florida

Ein Haus in Cape Coral kaufen

Kauft man in Deutschland ein Haus oder eine Wohnung, übernimmt der Notar die rechtliche Hauptaufgabe der Abwicklung.
In Florida übernimmt der Makler in Zusammenarbeit mit einer „Title Company“ die Hauptaufgabe aller Verkaufsvorgänge. Diese sind für den Käufer kostenfrei und sehen folgendermaßen aus:

  1. Der Vorvertrag oder Contract
  2. Preisfindung
  3. Anzahlung und Restzahlung
  4. Die Home Inspection
  5. Das Closing

Der Vorvertrag oder Contract

Ist die Entscheidung beim interessierten Käufer einmal für ein Objekt getroffen, erstellt der Makler des Käufers ein schriftliches Angebot in Form eines standardisierten, schriftlichen Vorvertrags („Offer“ – „Contract“). Man übermittelt dem Verkäufermakler ein sogenanntes „Offer“. Dieses Angebot ist in der Regel niedriger als der ausgeschriebene Verkaufspreis – „Asking Price“ – des MLS-Listings.

Der Makler Ihres Vertrauens hilft Ihnen bei der Preisfindung

Eine Ausnahme ist die “Full Price Offer”. Der Käufer möchte nicht das Risiko eingehen, das Objekt an einen höher bietenden Interessenten zu verlieren. Der Verkäufer muss ein “Full Price Offer”, bis auf sehr wenige Ausnahmen, im Regelfall akzeptieren. Der Vertrag beinhaltet vorwiegend Informationen über das Kaufobjekt, Rechte und Pflichten von Verkäufer und Käufer, das Datum für die Eigentumsübertragung – „Closing“ – und Rückrittsklauseln für beide Parteien unter bestimmten Bedingungen. Ein über einen Kredit finanziertes Objekt sollte eine kostenfreie Rücktrittsklausel beinhalten. Sollte eine Finanzierung, aus welchem Grund auch immer, nicht zustande kommen („Finance Contingency“), sind Sie nicht an den Kaufvertrag gebunden.

Eine Anzahlung auf
Ihr Traumhaus leisten

Ein sogenanntes Deposit, eine Anzahlung wird im Contract festgehalten, der Käufer hinterlegt das Deposit als Sicherheit. Das Deposit wird bis zum Tag des „Closings“ auf einem Treuhandkonto der „Title Insurance“ festgehalten. Nimmt der Verkäufer das Angebot an, ist eine Anzahlung sofort fällig.

Wie und wann bezahle ich mein Traumhaus?

Die Kaufpreiszahlung abzgl des Deposits oder der Anzahlung ist am Tag des „Closings“ (Eigentumsübertrag) fällig. Die „Title Insurance“ akzeptiert einen Barscheck – „Cashier`s Check“ – oder eine rechtzeitig eingegangene Banküberweisung. Hier sollte man die Laufzeit für Überweisungen aus z.B. Deutschland im Blick haben und mindestens 5 Arbeitstage einrechnen.

Die Home Inspection – ein wichtiger Service für den Käufer

Vor dem Closing hat der Käufer die Möglichkeit, Grundstück oder Immobilie auf Beschaffenheit und rechtliche Verhältnisse prüfen zu lassen. So kann der Käufer ein Grundstück z.B. zur Kontrolle der Abstandsflächen vermessen lassen („Survey“) oder ein Gebäude auf allgemeine oder spezielle Mängel prüfen lassen („Inspection“).

Die Kosten trägt meist der Käufer, aber es ist durchaus Verhandlungssache.
Eine sogenannte „Home Inspection“ wird von einem „Home Inspector“ durchgeführt. Das Gebäude wird auf Herz und Nieren geprüft und alle Mängel in einem Report erfasst und dem Käufer und seinem Makler übermittelt. Die Kosten betragen ca. US$ 400 – US$ 500. Treten vor dem „Closing“ neue Mängel auf, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten. Handelt es sich um substantielle Mängel, ist ein Rücktritt in der Regel ohne Kosten für den Käufer möglich.

Wir sind Ihnen selbstverständlich auch beim Thema Home Inspection behilflich.
Sprechen Sie uns sehr gerne jederzeit an.

Der Tag des Closings – die Eigentumsübertragung

Jetzt ist es fast geschafft!

Alle erforderlichen Dokumente werden an diesem Tag gemeinsam durch Verkäufer und Käufer bei einer unabhängigen „Title Insurance Company“ oder einem Anwalt unterschrieben. Meist findet das „Closing“ 4 Wochen nach Unterzeichnung des „Contracts“ statt. Wird das Objekt über eine US Bank finanziert, benötigt man bis zum „Closing“ mindestens 6-8 Wochen Zeit.

Die nötigen Schritte zur Grundbucheintragung werden schon in der Zeit vor dem „Closing“ durch den Makler, die „Title Insurance Company“ oder den Anwalt eingeleitet. Eine abschließende Besichtigung, der “Final walk through”, findet ebenfalls im Zuge des „Closings“ statt. Es soll sichergestellt sein, dass das Objekt so übergeben wird, wie vereinbart worden ist.

Beim „Closing“ erwirbt der Käufer das Eigentum an der Immobilie gegen Zahlung des vereinbarten Kaufpreises und der anfallenden Steuern, Abgaben und Gebühren. Alle Rechte und Pflichten gehen an diesem Tag auf den Käufer über.

Durch den „Warranty Deed“ wird das Eigentum an der Immobilie übergeben und im Anschluss wird der Übertrag in den „Public Records“ (vergleichbar mit dem deutschen Grundbuch) eingetragen.

Anwesenheitspflicht am Tag des Closings

Eine Anwesenheit beim Closing ist nicht zwingend erforderlich.
Alle wichtigen Dokumente können auch schon vorher und von Deutschland aus unterzeichnet werden.

Für den Käufer nahezu kostenfrei

Alle Provisionen -so auch die Maklerprovision- und Gebühren zur Umschreibung werden im Gegensatz zu Deutschland in der Regel vom Verkäufer übernommen. Das „Closing Statement“ listet übersichtlich alle anfallenden Kosten („Closing Costs“) auf.

Der Kaufpreis muss am Tag des „Closings“ auf dem Treuhandkonto der „Title Insurance Company“ bereitstehen.

Eine „Title Insurance“(Rechtstitelversichrung) wird vom Käufer abgeschlossen, um Lücken im Rechtsschutz („Cloud on Title“) zu schliessen, wie Schutz gegen Rechtsmängel oder Ansprüche Dritter. Im Falle einer Finanzierung verlangt der Kreditgeber immer den Abschluss einer „Title Insurance“. Diese Rechtstitelversicherung ist besonders zu empfehlen, wenn der Verkäufer – „Grantor“ – keinerlei Garantie auf die Qualität des Eigentums gibt („Bargain and Sale Deed“). Falls spätere Ansprüche seitens Dritter auf das Eigentum erhoben werden, muss in diesem Fall der Käufer – „Grantee“ – diese abwehren. Im Gegensatz dazu übernimmt der Verkäufer mit einem „General Warranty Deed“ die Garantie, dass er bis auf weiteres alle Forderungen von Dritten in Bezug auf das Eigentum an der Immobilie auf eigene Kosten abwehrt. Sicher die beste Lösung für den Käufer!

Wir greifen auf jahrelang gewachsene Kontakte zurück
und stellen Ihnen diese zur Verfügung

Selbstverständlich organisieren wir als lizensierte US-Makler alle Vorbereitungen wie Objektsuche, Eröffnung eines US-Bankkontos, notwenige Versicherungen und Hausinspektionen. Bei Immigrations- und Steuerfragen können wir Ihnen ebenfalls renommierte, deutschsprachige Kontakte übergeben. So steht einem reibungslosen Ablauf bei einem Closing nichts im Weg und Sie sind stolzer neuer Besitzer einer Florida Immobilie!

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Zufriedene Kunden und glückliche Gäste meinen:

Wir sind gleich doppelt zufrieden. Während unserem Aufenthalt in der wunderschönen Villa Gretchen haben wir, mit Iras kompetenter Unterstützung, ein schönes Grundstück am Wasser mit Südausrichtung gefunden. Der Preis war wirklich gut. Wir spielen mit dem Gedanken uns noch ein weiteres Grundstück zuzulegen.

Christian A.
Detmold, Germany

A friend of mine recommended Ira and Harold to us when we were looking for a vacation home in Cape Coral. Perfect! We had a great time at the Villa Gretchen. The home was very nice and met all our needs. And, we are looking forward to returning next year to the T-Bird.

Jimbo
Milwaukee, Wisconsin

It’s always a pleasure doin‘ business with you

Erik F.
Cape Coral, Florida

Satisfaction guaranteed!
I have done business with Ira three times and would do it a fourth time.
She finds exactly what I’m looking for my retirement.

Norm G.
Clinton, New Jersey

Das war ein SUPER Urlaub in einem SUPER Haus.
Es hat uns in 3 Wochen an nichts gefehlt und Ira und Harald sind hervorragende Gastgeber. Sehr zu empfehlen.
Wir kommen wieder.

Olaf B. und Familie
Köln, Germany

Beautiful Villa and excellent hosts. We´ll be back soon. Thank you so much!

Robert V.
Toronto, Canada

Christmas 2020, we had a wonderful and relaxing stay at Villa Gretchen…even caught several fish out of the canal…saw the family of turtles and other…we will be back!!!

The Haggerty’s

Ira & Harold, thank you for having our family create unforgettable memories during these crazy Covid times…what a year! During our stay here, our family was able to explore Sanibel, visit Fort Myers Beach, and navigate Florida waters by boat! The best part of our stay, was soaking up sun rays and enjoy the pool. We appreciate you both for letting us stay in your beautiful home! We truly hope to return next year!

Best wishes and stay safe!

The Guzera Family

Dear Ira & Harold, thank you for sharing your lovely home with us. We’ve truly enjoyed our stay and look forward to returning soon! All the best!

Donnie and Michelle

Dear Ira & Harold, we would love to thank you so much for sharing your wonderful and lovely vacation house with us. It was amazing and we really enjoyed it, we will be back for sure next year, appreciate your effort and kindness to make it much easier for us to spend unforgotten vacation with awesome memories. All best wishes!

Linda Wad

Beautiful Home! A place to relax, refresh + renew! 🙂 We love the location of the home. It’s close to all the shops and beaches. Harald + Ira are very sweet kind people. We are already looking forward to our return vacation to the perfect Villa T.

Hostess with the mostess

Thank you!

Mike & Teresa Schultz
Minnesota

Thank you for the opportunity to vacation in your beautiful rental home. Tonnie was respectful & responsive & our daughter sure loved meeting your dog! Your home was bright & clean & had most anything we would want tight here. We used the pool a few times, enjoyed the lanai for reading, loved the proximity to shopping in restaurants & your cape Coral location allowed us to travel back & forth to Fort Myers beach easily… As well as take a couple other excursions to Naples & Sanibel/Captiva. We really enjoyed our time together as a family and we are grateful for you & your home!

 

The Olsons – Kent, Laura, Katie, Matty

The Alexander family had an awesomely amazing time here at Blue Chair Bay! The friendlyness of the people in this area really gives this house a good vibe. The happiness can be felt and seen in all the wonderful splashes of color and art. It makes for a pleasant and peaceful stay. Thank you for the extra effort to make this house a home away from home. May this house always be blessed!

The Alexanders

Thanks to Ira, we found our dream home within just a week
Highly recommended service

Don & Dietrie H.

Dear Harald + Ira,
We want to thank you for sharing your beautiful home with us and for becoming great friends. We were able to relax and soak up the sun at the beautiful pool. We hate to leave but look forward to returning next year!

P.S. We miss you already!

Roger + Cathy

Dear Harald and Ira,
Thank you for our stay at Blue Chair Bay! It’s been a wonderful experience. Your place was more than we expected and we absolutely loved the decor you chose. From the beginning you made us feel welcome and at home. Between you, Jennie and John all of our needs were taken care of. We enjoyed our afternoons in the pool, shopping, day trips and our time with old and new friends… You are truly amazing people and we were fortunate to have the opportunity to stay at Blue Chair Bay. We look forward to next year.

Mike + Cherie

Another day in paradise!
A great get-a-way from the Wisconsin cold. The Villa T-Bird worked out perfect. We again enjoyed the nice canal wiew and perfect sunset for cocktails! Our host Ira + Harald are the best and have become great friends. We will be back for years to come! We are looking forward to sharing more birddog whiskey and lime Bud-Light!

Jim + Jaye + Allison Bonini

Ira and Harald,

Thank you so much for allowing us the honor of staying in + enjoying Villa Gretchen. We absolutely loved everything about the home-away from home-vibe. You stocked the home with, literally, all of the basic necessities + then some! I’ve done my fair share of traveling and this is by far one of the best places we have stayed. We are beyond grateful.

Ashley, Josh + Kids
Ohio

What a beautiful new construction home. We loved the home and layout of bedrooms. The highlight was the outdoor living and pool. Our hosts were very accomodating.

Dave + family
Midwest

We loved our week away from the cold and grey of WI! Beautiful home and loved the layout. Great pool and our 14mo old loved it. Enjoyed being close to the Yacht Club. Thank you for putting up the safety fence and providing a high chair and crib – Much less for ur to worry about. Thank you!

B Family
Milwaukee, WI

My family and I had a great time at Villa Blue Chair Bay. We visited a new beach every day. The house is beautiful and spacious and the pool was great after spending a long day at the beach. Ira and Harald were so accommodating and the house was setup and furnished perfectly.

Philip Bergmann

We have totally enjoyed our stay at this villa! It was such a great location and well equipped! We appreciate the opportunity and will be back!

Gotwaldt
Oklahoma

We had a wonderful stay at Villa T-Bird!! Great place to getaway and relax. The sunsets were so beautiful. Thanks!

Tatiana
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