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Ablauf Immobilienkauf in Florida

Ein Haus in Cape Coral kaufen

Kauft man in Deutschland ein Haus oder eine Wohnung, übernimmt der Notar die rechtliche Hauptaufgabe der Abwicklung.
In Florida übernimmt der Makler in Zusammenarbeit mit einer „Title Company“ die Hauptaufgabe aller Verkaufsvorgänge. Diese sind für den Käufer kostenfrei und sehen folgendermaßen aus:

  1. Der Vorvertrag oder Contract
  2. Preisfindung
  3. Anzahlung und Restzahlung
  4. Die Home Inspection
  5. Das Closing

Der Vorvertrag oder Contract

Ist die Entscheidung beim interessierten Käufer einmal für ein Objekt getroffen, erstellt der Makler des Käufers ein schriftliches Angebot in Form eines standardisierten, schriftlichen Vorvertrags („Offer“ – „Contract“). Man übermittelt dem Verkäufermakler ein sogenanntes „Offer“. Dieses Angebot ist in der Regel niedriger als der ausgeschriebene Verkaufspreis – „Asking Price“ – des MLS-Listings.

Der Makler Ihres Vertrauens hilft Ihnen bei der Preisfindung

Eine Ausnahme ist die “Full Price Offer”. Der Käufer möchte nicht das Risiko eingehen, das Objekt an einen höher bietenden Interessenten zu verlieren. Der Verkäufer muss ein “Full Price Offer”, bis auf sehr wenige Ausnahmen, im Regelfall akzeptieren. Der Vertrag beinhaltet vorwiegend Informationen über das Kaufobjekt, Rechte und Pflichten von Verkäufer und Käufer, das Datum für die Eigentumsübertragung – „Closing“ – und Rückrittsklauseln für beide Parteien unter bestimmten Bedingungen. Ein über einen Kredit finanziertes Objekt sollte eine kostenfreie Rücktrittsklausel beinhalten. Sollte eine Finanzierung, aus welchem Grund auch immer, nicht zustande kommen („Finance Contingency“), sind Sie nicht an den Kaufvertrag gebunden.

Eine Anzahlung auf
Ihr Traumhaus leisten

Ein sogenanntes Deposit, eine Anzahlung wird im Contract festgehalten, der Käufer hinterlegt das Deposit als Sicherheit. Das Deposit wird bis zum Tag des „Closings“ auf einem Treuhandkonto der „Title Insurance“ festgehalten. Nimmt der Verkäufer das Angebot an, ist eine Anzahlung sofort fällig.
Im unmittelbaren Anschluss muss eine beglaubigte Unterschrift geleistet werden und der Title Insurance muss diese Beglaubigung schnellst möglich übermittelt werden. Dieses Dokument kann von Deutschland aus oder aber auch hier vor Ort beglaubigt werden.
Um den Kaufvertrag nicht zu gefährden, ist es wichtig, dass diese Unterschrift der Title Insurance rechtzeitig und in beglaubigter Form vorliegt.

Wie und wann bezahle ich mein Traumhaus?

Die Kaufpreiszahlung abzgl des Deposits oder der Anzahlung ist am Tag des „Closings“ (Eigentumsübertrag) fällig. Die „Title Insurance“ akzeptiert einen Barscheck – „Cashier`s Check“ – oder eine rechtzeitig eingegangene Banküberweisung. Hier sollte man die Laufzeit für Überweisungen aus z.B. Deutschland im Blick haben und mindestens 5 Arbeitstage einrechnen.

Die Home Inspection – ein wichtiger Service für den Käufer

Vor dem Closing hat der Käufer die Möglichkeit, Grundstück oder Immobilie auf Beschaffenheit und rechtliche Verhältnisse prüfen zu lassen. So kann der Käufer ein Grundstück z.B. zur Kontrolle der Abstandsflächen vermessen lassen („Survey“) oder ein Gebäude auf allgemeine oder spezielle Mängel prüfen lassen („Inspection“).

Die Kosten trägt meist der Käufer, aber es ist durchaus Verhandlungssache.
Eine sogenannte „Home Inspection“ wird von einem „Home Inspector“ durchgeführt. Das Gebäude wird auf Herz und Nieren geprüft und alle Mängel in einem Report erfasst und dem Käufer und seinem Makler übermittelt. Die Kosten betragen ca. US$ 400 – US$ 500. Treten vor dem „Closing“ neue Mängel auf, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten. Handelt es sich um substantielle Mängel, ist ein Rücktritt in der Regel ohne Kosten für den Käufer möglich.

Wir sind Ihnen selbstverständlich auch beim Thema Home Inspection behilflich.
Sprechen Sie uns sehr gerne jederzeit an.

Der Tag des Closings – die Eigentumsübertragung

Jetzt ist es fast geschafft!

Alle erforderlichen Dokumente werden an diesem Tag gemeinsam durch Verkäufer und Käufer bei einer unabhängigen „Title Insurance Company“ oder einem Anwalt unterschrieben. Meist findet das „Closing“ 4 Wochen nach Unterzeichnung des „Contracts“ statt. Wird das Objekt über eine US Bank finanziert, benötigt man bis zum „Closing“ mindestens 6-8 Wochen Zeit.

Die nötigen Schritte zur Grundbucheintragung werden schon in der Zeit vor dem „Closing“ durch den Makler, die „Title Insurance Company“ oder den Anwalt eingeleitet. Eine abschließende Besichtigung, der “Final walk through”, findet ebenfalls im Zuge des „Closings“ statt. Es soll sichergestellt sein, dass das Objekt so übergeben wird, wie vereinbart worden ist.

Beim „Closing“ erwirbt der Käufer das Eigentum an der Immobilie gegen Zahlung des vereinbarten Kaufpreises und der anfallenden Steuern, Abgaben und Gebühren. Alle Rechte und Pflichten gehen an diesem Tag auf den Käufer über.

Durch den „Warranty Deed“ wird das Eigentum an der Immobilie übergeben und im Anschluss wird der Übertrag in den „Public Records“ (vergleichbar mit dem deutschen Grundbuch) eingetragen.

Anwesenheitspflicht am Tag des Closings

Eine Anwesenheit beim Closing ist nicht zwingend erforderlich.
Alle wichtigen Dokumente können auch schon vorher und von Deutschland aus unterzeichnet werden.

Für den Käufer nahezu kostenfrei

Alle Provisionen -so auch die Maklerprovision- und Gebühren zur Umschreibung werden im Gegensatz zu Deutschland in der Regel vom Verkäufer übernommen. Das „Closing Statement“ listet übersichtlich alle anfallenden Kosten („Closing Costs“) auf.

Der Kaufpreis muss am Tag des „Closings“ auf dem Treuhandkonto der „Title Insurance Company“ bereitstehen.

Eine „Title Insurance“(Rechtstitelversichrung) wird vom Käufer abgeschlossen, um Lücken im Rechtsschutz („Cloud on Title“) zu schliessen, wie Schutz gegen Rechtsmängel oder Ansprüche Dritter. Im Falle einer Finanzierung verlangt der Kreditgeber immer den Abschluss einer „Title Insurance“. Diese Rechtstitelversicherung ist besonders zu empfehlen, wenn der Verkäufer – „Grantor“ – keinerlei Garantie auf die Qualität des Eigentums gibt („Bargain and Sale Deed“). Falls spätere Ansprüche seitens Dritter auf das Eigentum erhoben werden, muss in diesem Fall der Käufer – „Grantee“ – diese abwehren. Im Gegensatz dazu übernimmt der Verkäufer mit einem „General Warranty Deed“ die Garantie, dass er bis auf weiteres alle Forderungen von Dritten in Bezug auf das Eigentum an der Immobilie auf eigene Kosten abwehrt. Sicher die beste Lösung für den Käufer!

Wir greifen auf jahrelang gewachsene Kontakte zurück
und stellen Ihnen diese zur Verfügung

Selbstverständlich organisieren wir als lizensierte US-Makler alle Vorbereitungen wie Objektsuche, Eröffnung eines US-Bankkontos, notwenige Versicherungen und Hausinspektionen. Bei Immigrations- und Steuerfragen können wir Ihnen ebenfalls renommierte, deutschsprachige Kontakte übergeben. So steht einem reibungslosen Ablauf bei einem Closing nichts im Weg und Sie sind stolzer neuer Besitzer einer Florida Immobilie!

Über die Autorin

Ira Hielscher, Immobilienmaklerin für Florida

Mit Scharfsinn und Fachwissen vermittelt Ira Hielscher Traumimmobilien in Florida. Seit 2008 investiert sie in Immobilien in Cape Coral, wo sie erfolgreich Häuser gebaut, als Ferienunterkünfte vermietet und später wieder profitabel verkauft hat. Als lizensierte Immobilienmaklerin und Bausachverständige im Bundesstaat Florida begleitet sie Sie zuverlässig vom Ankauf einer Immobilie bis zur Schlüsselübergabe und steht Ihnen auch nach dem Kauf mit Rat und Tat zur Seite.

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Zufriedene Kunden und glückliche Gäste meinen:

Liebe Ira, lieber Harald, wir hatten 3 tolle Wochen hier. Villa T-Bird hat uns sehr gefallen und ihr habt uns den Aufenthalt wieder sehr angenehm gemacht. Wir kommen gerne wieder! Die Strände in der Umgebung, insbesondere Sanibel und Naples, sind immer eine Reise wert. Cape Coral ist uns nach dem 5. Besuch innerhalb der letzten 10 Jahre ans Herz gewachsen und wir freuen uns schon auf das nächste Mal.

Tanja & Christian

Ira + Harald – thanks again for a wonderful two month stay in Villa T-Bird! Home & pool were perfect + of course we love Cape Coral! This year – a special thanks for getting everything in order after the hurricane. See you next year!

Alleson

Thanks for so much love in every detail of this amazing house!

This is the perfect place to relax, swimming in the wonderful pool, watching the stunning sunsets…
we love everything here!

Especially the hosts! 🙂 <3 Danke Ira & Harald!

Niki & Tilman

Totally enjoyed this wonderful home with its tasteful decor and furnishings inside and out!

Perfect location, so centralized! It’s almost like 15 minutes to here or there! Everywhere.

The Edison Ford Museum was great, very informative and reminds one just how much of a genius Edison was.

The Twisted Lobster looks like a hole in the wall to drive by. BUT inside they serve any kind of seafood you want and all delicious!

Life is short, glad we spent part of it here!

The Bradfords

Tennessee

My stay here was wonderful. It was just myself. My granddaughter came for a visit a couple times. We have fond memories together by the pool and playing monopoly! I’ve stayed in several different placeses here in the Cape, this for me is top 5! Thank you very much!

Lawry Jian

Liebe Ira, lieber Harald,

vielen Dank für Eure Gastfreundlichkeit. Wir haben uns in der Villa T-Bird sehr wohl gefühlt. Der Ausflug mit Capt.- John und den Delfinen war wunderschön, paradiesische Strände und traumhafte Momente. Auch die Empfehlungen der Bar’s und Restaurant’s: Bahama Breeze & The Boathhouse Tiki Bar (tolle Lage) waren top, super Cocktails und leckeres Essen. Für Seafoodfan’s können wir auch Lobster Lady empfehlen.

 

Bis ganz bald!

Knut & Kathrin mit Kids Helena & Alexander

Fantastic hosts! Thank you Ira & Harald. Your guest home was our „Paradise“ for 2.5 weeks. Love the home & Decor. Top hit was the daily fun in the pool and we got plenty of use out of the pool table.

Other favorite activies:
Banana Bay Boat Sunset Dolphin Cruise, Paradise Parasailing,Wind & Water Sports jetski rental

Favorite Eats: Rumbay Rum Runners, Fords Garage, The Sandbar & Grille (Ft. Myers beach), Millers Ale House (Great Sports Bar & Food), The Satty Crab Bar & Grill (Ft. Myers beach)

Also Lynn Hall Pier is a great place to see a gorgeous sunset!

Tampurages Family (Kim, Ethan, Mike)

Dakota

Herzlichen Dank für die tolle Gastfreundschaft. Wir haben zwei wunderschöne Wochen in der Villa T-Bird in Cape Coral geniessen dürfen.

Mit vielen schönen Erinnerungen reisen wir zurück in die Schweiz.

Familie Kumli

Liebe Ira, lieber Harald,

vielen lieben Dank für alles und die tolle und erholsame Zeit, die wir hier verbringen durften.
Auch dieses Mal haben wir wieder etwas Neues entdeckt und freuen uns schon auf ein weiteres Mal.

Liebe Grüße

Jörn & Christian

Harald + Ira,

Thank you for our wonderful stay at Blue Chair Bay!

The pool was always the perfect temperature & it was so much watching the boats, ducks + people on the canal. We especially enjoyed the huge and luxurious king-size bed!
I spent a lot of time in the „reading room“. Wonderful! Your appliances are always top match and we appreciate that.

Thanks, Ira for your shopping an restaurant tips. We look forward to next year at Villa T-Bird.

Thanks for everything!

Faye, Jim + Allison Bonini

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