Ablauf Immobilienkauf in Florida
Ein Haus in Cape Coral kaufen
Kauft man in Deutschland ein Haus oder eine Wohnung, übernimmt der Notar die rechtliche Hauptaufgabe der Abwicklung.
In Florida übernimmt der Makler in Zusammenarbeit mit einer „Title Company“ die Hauptaufgabe aller Verkaufsvorgänge. Diese sind für den Käufer kostenfrei und sehen folgendermaßen aus:
- Der Vorvertrag oder Contract
- Preisfindung
- Anzahlung und Restzahlung
- Die Home Inspection
- Das Closing
Der Vorvertrag oder Contract
Ist die Entscheidung beim interessierten Käufer einmal für ein Objekt getroffen, erstellt der Makler des Käufers ein schriftliches Angebot in Form eines standardisierten, schriftlichen Vorvertrags („Offer“ – „Contract“). Man übermittelt dem Verkäufermakler ein sogenanntes „Offer“. Dieses Angebot ist in der Regel niedriger als der ausgeschriebene Verkaufspreis – „Asking Price“ – des MLS-Listings.
Der Makler Ihres Vertrauens hilft Ihnen bei der Preisfindung
Eine Ausnahme ist die “Full Price Offer”. Der Käufer möchte nicht das Risiko eingehen, das Objekt an einen höher bietenden Interessenten zu verlieren. Der Verkäufer muss ein “Full Price Offer”, bis auf sehr wenige Ausnahmen, im Regelfall akzeptieren. Der Vertrag beinhaltet vorwiegend Informationen über das Kaufobjekt, Rechte und Pflichten von Verkäufer und Käufer, das Datum für die Eigentumsübertragung – „Closing“ – und Rückrittsklauseln für beide Parteien unter bestimmten Bedingungen. Ein über einen Kredit finanziertes Objekt sollte eine kostenfreie Rücktrittsklausel beinhalten. Sollte eine Finanzierung, aus welchem Grund auch immer, nicht zustande kommen („Finance Contingency“), sind Sie nicht an den Kaufvertrag gebunden.
Eine Anzahlung auf
Ihr Traumhaus leisten
Ein sogenanntes Deposit, eine Anzahlung wird im Contract festgehalten, der Käufer hinterlegt das Deposit als Sicherheit. Das Deposit wird bis zum Tag des „Closings“ auf einem Treuhandkonto der „Title Insurance“ festgehalten. Nimmt der Verkäufer das Angebot an, ist eine Anzahlung sofort fällig.
Im unmittelbaren Anschluss muss eine beglaubigte Unterschrift geleistet werden und der Title Insurance muss diese Beglaubigung schnellst möglich übermittelt werden. Dieses Dokument kann von Deutschland aus oder aber auch hier vor Ort beglaubigt werden.
Um den Kaufvertrag nicht zu gefährden, ist es wichtig, dass diese Unterschrift der Title Insurance rechtzeitig und in beglaubigter Form vorliegt.
Wie und wann bezahle ich mein Traumhaus?
Die Kaufpreiszahlung abzgl des Deposits oder der Anzahlung ist am Tag des „Closings“ (Eigentumsübertrag) fällig. Die „Title Insurance“ akzeptiert einen Barscheck – „Cashier`s Check“ – oder eine rechtzeitig eingegangene Banküberweisung. Hier sollte man die Laufzeit für Überweisungen aus z.B. Deutschland im Blick haben und mindestens 5 Arbeitstage einrechnen.
Die Home Inspection – ein wichtiger Service für den Käufer
Vor dem Closing hat der Käufer die Möglichkeit, Grundstück oder Immobilie auf Beschaffenheit und rechtliche Verhältnisse prüfen zu lassen. So kann der Käufer ein Grundstück z.B. zur Kontrolle der Abstandsflächen vermessen lassen („Survey“) oder ein Gebäude auf allgemeine oder spezielle Mängel prüfen lassen („Inspection“).
Die Kosten trägt meist der Käufer, aber es ist durchaus Verhandlungssache.
Eine sogenannte „Home Inspection“ wird von einem „Home Inspector“ durchgeführt. Das Gebäude wird auf Herz und Nieren geprüft und alle Mängel in einem Report erfasst und dem Käufer und seinem Makler übermittelt. Die Kosten betragen ca. US$ 400 – US$ 500. Treten vor dem „Closing“ neue Mängel auf, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten. Handelt es sich um substantielle Mängel, ist ein Rücktritt in der Regel ohne Kosten für den Käufer möglich.
Wir sind Ihnen selbstverständlich auch beim Thema Home Inspection behilflich.
Sprechen Sie uns sehr gerne jederzeit an.
Der Tag des Closings – die Eigentumsübertragung
Jetzt ist es fast geschafft!
Alle erforderlichen Dokumente werden an diesem Tag gemeinsam durch Verkäufer und Käufer bei einer unabhängigen „Title Insurance Company“ oder einem Anwalt unterschrieben. Meist findet das „Closing“ 4 Wochen nach Unterzeichnung des „Contracts“ statt. Wird das Objekt über eine US Bank finanziert, benötigt man bis zum „Closing“ mindestens 6-8 Wochen Zeit.
Die nötigen Schritte zur Grundbucheintragung werden schon in der Zeit vor dem „Closing“ durch den Makler, die „Title Insurance Company“ oder den Anwalt eingeleitet. Eine abschließende Besichtigung, der “Final walk through”, findet ebenfalls im Zuge des „Closings“ statt. Es soll sichergestellt sein, dass das Objekt so übergeben wird, wie vereinbart worden ist.
Beim „Closing“ erwirbt der Käufer das Eigentum an der Immobilie gegen Zahlung des vereinbarten Kaufpreises und der anfallenden Steuern, Abgaben und Gebühren. Alle Rechte und Pflichten gehen an diesem Tag auf den Käufer über.
Durch den „Warranty Deed“ wird das Eigentum an der Immobilie übergeben und im Anschluss wird der Übertrag in den „Public Records“ (vergleichbar mit dem deutschen Grundbuch) eingetragen.
Anwesenheitspflicht am Tag des Closings
Eine Anwesenheit beim Closing ist nicht zwingend erforderlich.
Alle wichtigen Dokumente können auch schon vorher und von Deutschland aus unterzeichnet werden.
Für den Käufer nahezu kostenfrei
Alle Provisionen -so auch die Maklerprovision- und Gebühren zur Umschreibung werden im Gegensatz zu Deutschland in der Regel vom Verkäufer übernommen. Das „Closing Statement“ listet übersichtlich alle anfallenden Kosten („Closing Costs“) auf.
Der Kaufpreis muss am Tag des „Closings“ auf dem Treuhandkonto der „Title Insurance Company“ bereitstehen.
Eine „Title Insurance“(Rechtstitelversichrung) wird vom Käufer abgeschlossen, um Lücken im Rechtsschutz („Cloud on Title“) zu schliessen, wie Schutz gegen Rechtsmängel oder Ansprüche Dritter. Im Falle einer Finanzierung verlangt der Kreditgeber immer den Abschluss einer „Title Insurance“. Diese Rechtstitelversicherung ist besonders zu empfehlen, wenn der Verkäufer – „Grantor“ – keinerlei Garantie auf die Qualität des Eigentums gibt („Bargain and Sale Deed“). Falls spätere Ansprüche seitens Dritter auf das Eigentum erhoben werden, muss in diesem Fall der Käufer – „Grantee“ – diese abwehren. Im Gegensatz dazu übernimmt der Verkäufer mit einem „General Warranty Deed“ die Garantie, dass er bis auf weiteres alle Forderungen von Dritten in Bezug auf das Eigentum an der Immobilie auf eigene Kosten abwehrt. Sicher die beste Lösung für den Käufer!
Wir greifen auf jahrelang gewachsene Kontakte zurück
und stellen Ihnen diese zur Verfügung
Selbstverständlich organisieren wir als lizensierte US-Makler alle Vorbereitungen wie Objektsuche, Eröffnung eines US-Bankkontos, notwenige Versicherungen und Hausinspektionen. Bei Immigrations- und Steuerfragen können wir Ihnen ebenfalls renommierte, deutschsprachige Kontakte übergeben. So steht einem reibungslosen Ablauf bei einem Closing nichts im Weg und Sie sind stolzer neuer Besitzer einer Florida Immobilie!
Zufriedene Kunden und glückliche Gäste meinen:
