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Steuern und Unterhalt einer Immobilie in Florida

Genaue Erklärung der zu beachtenden Steuern und Unterhaltskosten einer Immobilie in Cape Coral, Florida.

Klare Regelungen des amerikanischen Immobilienrechts machen einen Kauf oder Verkauf genauso sicher wie in Deutschland.

Im Vorfeld sollte sich ein Käufer Gedanken machen, welche Eigentumsform für ihn die Beste ist.

Auch in den USA gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie z.B. das Privateigentum, Gemeinschaftseigentum, Eigentum als Gesellschaft oder ein Treuhandeigentum. Die unterschiedlichen Eigentumsformen haben alle Konsequenzen in Bezug auf Kosten, Haftpflicht des Eigentümers, steuerliche Folgen und Folgen bei Ableben des Eigentümers. ( Nachlassregelung ).

Dazu gehören die Property Tax (Grundsteuer), Einkommensteuer auf Mieteinkünfte, Kapitalertragssteuer bei Veräußerungsgewinnen, mögliche Quellensteuer bei Verkauf sowie spezielle Steuern für kurze Vermietungen wie die Sales und Tourist Tax. Jede dieser Steuerarten hat ihre eigenen Regelungen und Tarife, die sich auf die Gesamtkosten und Verpflichtungen des Immobilieneigentümers auswirken.

Der Grundbesitz in den USA – Übertragungssteuern

Durch die Eintragung in das Gemeindearchiv werden Sie in Florida zum Eigentümer von Grundbesitz. ( Public Records ) Die Public Records sind mit dem deutschen Grundbucheintrag zu vergleichen.

Mit der Eintragung wird eine Urkundensteuer in Höhe von 0,7% des Kaufpreises fällig, in den USA wird diese Gebühr als Steuer bezeichnet. Diese wird üblicherweise vom Verkäufer übernommen. Ist die Immobilie in den USA durch eine Bank finanziert, wird eine Hypothek auf Grundstück, bzw. Immobilie eingetragen. Für die Eintragung dieser Hypothek, Mortgage genannt, ist eine Steuer in Höhe von 0,35% des Darlehensbetrages fällig, hinzu kommen 0,2% des Darlehensbetrags für den Schuldschein, Promissory Note genannt. In Deutschland wird die Grundschuld in ein Grundbuch eingetragen, die Vorgehensweise ist also die gleiche.

Besteuerung

Ausländische, natürliche Personen, die nicht ansässig sind, werden in den USA nur zu Einkommen besteuert, die aus US-Quellen stammen. Hierzu gehören Einkünfte aus in den USA gelegenem Vermögen. Dies ist ebenfalls durch das Doppelbesteuerungsabkommen ( DBA-USA ) geregelt. Ein deutscher Investor, der Eigentümer einer Immobilie in den USA ist unterliegt somit grundsätzlich mit sämtlichen Einkünften aus dieser Immobilie der US-Einkommensbesteuerung.

Quellensteuer

Der US-Fiskus erhebt sicherheitshalber eine Quellensteuer für den Fall eines Verkaufs Ihrer Immobilie. Beim Closing werden automatisch 10% des Verkaufspreises einbehalten und auf einem Treuhandkonto der abwickelnden Title Agency hinterlegt und von dort an die US-Steuerbehöre weitergeleitet. (Steuervorauszahlung FIRPTA Withholding – Foreign Investment Real Property Tax Act)
Am Jahresende findet im Rahmen der Einkommensteuer dann eine Verrechnung des Gewinns mit der gezahlten Quellensteuer statt. Es kommt entweder zu einer Erstattung oder einer Nachzahlung.

Kapitalertragssteuer / Veräußerungsgewinne ( capital gains tax )

Beim Verkauf von Ferienimmobilien fällt eine US-Kapitalertragssteuer an:

  • weniger als 12 Monate (Steuersatz 10 % bis 35%)
  • länger als 1 Jahr – Long-Term Capital Gain – (Steuersatz maximal 20%)

Für Verkäufe nach dem 31. Dezember 2012 steigt der Steuersatz auf 20 Prozent. Die Steuersätze von 20%, bzw. 10% reduzieren sich auf 18% und 8% wenn die Mindesthaltedauer 5 Jahre überschritten hat. Der Veräußerungsgewinn muss in der deutschen Steuererklärung ebenfalls angegeben werden, eine Doppelbesteuerung entfällt durch das Doppelbesteuerungsabkommen.

In Deutschland ist die Warte oder Haltezeit um einen besseren Steuersatz zu erlangen wesentlich höher – ein weiterer Vorteil eines Immobilienkaufs hier in Cape Coral Florida.

Bei Reinvestment in ein neues Immobilienprojekt ist es möglich, die Steuern vorzutragen und mit den Ausgaben oder Belastungen der neuen Investition zu verrechnen ( 1031 Exchange ). Hier sollten Sie den Rat eines Steuerberaters einholen.

Steuernummer

Schon vor dem Kaufvertrag sollte man sich um den Erhalt einer Steuernummer bemühen. Seit dem 03. November 2003 muss jeder Immobilienkäufer/ -verkäufer eine Steuernummer haben, bevor die Steuerbehörde ( IRS ) eine Freigabe bezüglich der Quellensteuer erteilt. Meist dauert es mehrere Wochen bis die Steuernummer ausgestellt wird. Die Steuernummer muss innerhalb von 20 Tagen nach Besitzübergang eingereicht werden.

Einkommensteuer – Besteuerung der Mieteinkünfte

Natürliche Personen müssen im Bundesstaat Florida keine Einkommensteuer bezahlen. Die Einnahmen aus Vermietung/Verpachtung unterliegen ausschließlich der Bundeseinkommensteuer.

Nach IRS-Bestimmungen müssen nicht ansässige Ausländer (non residents) das Einkommen aus ihrem Immobilieninvestment auf Bundesebene versteuern ( USA ist keine Steueroase ) – Steuerformular Formular 1040NR. Bevor Sie eine Steuererklärung ausfüllen, müssen Sie eine Steuernummer beantragt haben ( Individual Taxpayer Identification Number ITIN ) – Formular W-7.
Sämtliche Unkosten der Immobilie können abgesetzt werden und gegen die Einnahmen verrechnet werden. Ein Einnahmeüberschuss wird entsprechend der jeweiligen US-Steuersätze
in den USA versteuert. Aktuelle Steuerinformationen finden Sie unter: https://www.irs.com/en/.

Beachten Sie bitte, dass Sie Ihre Mietüberschüsse auch in Ihrem Heimatland angeben müssen. Dies gilt auch dann, wenn die Immobilie durch eine Partnerschaft ( partnership ) oder durch eine US-Kapitalgesellschaft (z.B. eine LLC) gehalten wird. In Deutschland werden diese Einnahmen zwar nicht noch einmal besteuert, aber gemäß Art. 23 Abs. 2 des DBA bei Ihrem deutschen Steuertarif berücksichtigt (Progressionsvorbehalt gem. §32b EStG). Dies kann bedeuten, dass Sie eine etwas höhere Einkommensteuer auf Ihre Einkommen im Heimatland bezahlen müssen. Sollten die Eigentümer erhebliche Zeit des Jahres in den USA verbringen, so können sie in Bezug auf Steuerbelange auch als amerikanischer Staatsbürger (resident) betrachtet werden.

Dies führt dann dazu, dass das gesamte weltweite Einkommen besteuert wird. Es sollte daher geprüft werden, wann die Bestimmungen einschlägig sind und ob vorteilhafte Steuerabkommen zwischen den USA und dem Heimatland bestehen (Doppelbesteuerungsabkommen – DBA). Die USA besitzen ein entsprechendes
DBA mit Deutschland und daher sind die Gegebenheiten eindeutig geklärt. Der Staat Florida und somit seine Bezirke und Kommunen erheben keine Einkommensteuern, deshalb müssen die erforderlichen staatlichen Mittel über andere Wege erhoben werden z.B. über die Property Tax.

Die Property Tax oder Grundsteuer

Die Property Tax wird von der City, vom Bezirk (County) (School District) einmal jährlich erhoben und richtet sich nach dem aktuellen Schätzwert des Immobilienobjekts. Der Schätzwert wird durch den County oder City Tax Appraiser ermittelt. Jede dieser Körperschaften kann maximal bis zu 10 Mills (10 Promille = 1%) Steuer pro Jahr erheben. Je nach Zugehörigkeit des Grundstückes können somit maximal 3% Grundsteuer pro Jahr anfallen. Im Schnitt liegt der Steuersatz zwischen 1,0 und
1,75% der Bemessungsgrundlage. Die Bescheide werden in der Regel im Oktober eines Jahres zugestellt. Eine Zahlung ist bis zum 31.03. des neuen Jahres zu leisten. Aktuelle Information der einzelnen Counties können dem nachfolgenden Link entnommen werden:

https://floridarevenue.com/property/Pages/Home.aspx

Zum Vergleich: In anderen US-Staaten wie Texas oder New Jersey können die Grundsteuersätze deutlich höher liegen, was für potenzielle Immobilieninvestoren ein wichtiger Aspekt bei der Standortwahl ist. So kann beispielsweise in Texas der Grundsteuersatz über 2% betragen, während er in einigen Teilen New Jerseys sogar 2,5% erreichen kann.

Die genaue Berechnung der Property Tax in Florida umfasst mehrere Schritte. Zunächst wird der Marktwert der Immobilie geschätzt. Von diesem Wert können bestimmte Abzüge gemacht werden, wie zum Beispiel die Homestead Exemption für Hauptwohnsitze, die den steuerbaren Wert reduziert. Nach Anwendung dieser Abzüge wird der verbleibende Betrag mit dem festgelegten Steuersatz multipliziert, um die zu zahlende Steuer zu ermitteln.

Ein praktisches Beispiel: Für eine Immobilie in Florida, die mit einem Wert von $300.000 bewertet wird und für die eine Homestead Exemption von $50.000 gilt, wäre der steuerbare Wert $250.000. Bei einem angenommenen Steuersatz von 1,5% beträgt die jährlich zu zahlende Grundsteuer somit $3.750.

Diese Berechnungsweise zeigt, dass die Grundsteuer in Florida vergleichsweise moderat ist, was den Bundesstaat für Immobilienkäufer und -investoren attraktiv macht. Allerdings ist es wichtig, sich vor dem Kauf einer Immobilie über die lokalen Steuervorschriften und -sätze zu informieren, da diese innerhalb des Staates variieren können.

Sales und Tourist tax

Vermietungen die eine Dauer von 6 Monaten unterschreiten, unterliegen in Florida der Sales und Tourist Tax. Dabei ist die Sales tax mit der Mehrwertsteuer und die Tourist Tax mit
der Kurtaxe zu vergleichen. Die Sales tax im Bundesstaat Florida beträgt derzeit 6.5% und die
Tourist Tax 5%. Diese beiden Steuern sind monatlich oder im Quartal zu melden und
abzuführen. Normalerweise bezahlen die Feriengäste diese Steuern.

Die o.a. Information sind allgemeine Informationen und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung!

Häufige Fragen zu Steuern in Florida

Wie hoch sind die Steuern in Florida?

In Florida variieren die Steuern je nach Art. Die Property Tax (Grundsteuer) liegt im Durchschnitt zwischen 1,0% und 1,75% des geschätzten Immobilienwerts. Florida erhebt keine Einkommensteuer auf Bundesebene, jedoch gelten Bundessteuersätze für Einkünfte wie Mieteinnahmen. Zusätzlich gibt es eine Sales Tax (Umsatzsteuer) von 6,5% und eine Tourist Tax von 5% für kurzfristige Vermietungen.
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Welcher US-Staat hat die niedrigsten Steuern?

Während Alaska als Staat mit den niedrigsten Steuern gilt, da es keine staatliche Einkommen- oder Umsatzsteuer gibt, ist Florida auch für seine vergleichsweise niedrigen Steuern bekannt. Florida erhebt keine staatliche Einkommensteuer, was es zu einem attraktiven Staat für Einwohner und Investoren macht. Im Vergleich dazu bietet Alaska eine noch geringere Gesamtsteuerbelastung, jedoch mit weniger Bevölkerungsdichte und anderen Lebensbedingungen.
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Wie hoch ist die Umsatzsteuer in Florida?

Die Umsatzsteuer in Florida beträgt derzeit 6,5%. Diese Steuer wird auf die meisten Waren und Dienstleistungen angewendet und kann je nach Bezirk durch zusätzliche lokale Steuern leicht variieren.
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Sind die Steuern in den USA höher als in Deutschland?

Die Steuerbelastung in den USA und Deutschland variiert je nach Einkommensklasse und Art der Steuer. Insgesamt neigt Deutschland zu höheren Einkommensteuersätzen und umfassenderen sozialen Leistungen, während die USA niedrigere Einkommensteuern, aber auch geringere soziale Leistungen bieten. Die Gesamtsteuerbelastung hängt stark von individuellen Faktoren ab.
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Welche Steuervergünstigungen oder -befreiungen gibt es für Immobilienbesitzer in Florida?

Florida bietet mehrere Steuervergünstigungen, darunter Homestead Exemption für Hauptwohnsitze, die die Grundsteuerbelastung reduziert. Es gibt auch Vergünstigungen für Senioren, Veteranen und Menschen mit Behinderungen.
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Wie funktioniert das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den USA in Bezug auf Immobilien?

Das Abkommen verhindert, dass Einkommen, das in einem der Länder erzielt wird, in beiden Ländern besteuert wird. Für Immobilienbesitzer bedeutet dies, dass Einkünfte aus Vermietung oder Verkauf in den USA besteuert und in Deutschland beim Steuersatz berücksichtigt werden.
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Die Unterhaltskosten einer Immobilie

Die relativ hohen Grundsteuern in Florida sind hier sicherlich der größte Posten. Insgesamt sollte man mit Unterhaltskosten die die Grundsteuer bereits beinhaltet von ca. US$ 1,740 pro Monat ausgehen/kalkulieren. Nachstehend ein Beispiel einer Kalkulation für einen US$ 750,000 Neubau
am Frischwasserkanal gelegen in guter Lage in Cape Coral.

Ferienhaus / Immobilie Wert US$ 750,000 – monatliche Kosten

Hausverwaltung $200
Gartenpflege/Rasenschnitt $120
Pest Control $50
Pool Service $90
Strom icl. Poolpumpe/Klimaanlage $250
Wasser/Abwasser $150
Telefon/DSL und SAT/TV $80
Versicherungen $200
Grundsteuer $600
Summe $1,740

Bei einer jährlichen Auslastung von 50% und einem Wochenmietpreis von $1,500 ergibt sich eine Einnahme von $39,000 im Jahr. Wenn Sie das Marketing des Ferienhauses nicht selber übernehmen, müssen Sie ca 20% der Einnahmen an die entsprechende Agentur abführen. Nach Abzug der monatlichen Kosten (ohne Agenturkosten) verbleiben anhand dieses Beispiels ca. $18,120 als Jahreseinnahme. Die Sales und Tourist Tax ( gesamt 11,5% ) und die Kosten für die Endreinigung werden vom Mieter bezahlt und auf den Wochenmietpreis aufgeschlagen. Sicher wird man mit einem Ferienhaus nicht reich, aber das sollte auch nicht der ausschlaggebende Punkt sein! Die zu erwartende Wertsteigerung ist der große Benefit und der Umstand die Immobilie für viele Wochen im Jahr selber nutzen zu können und keine Miete zahlen zu müssen. So würden Sie bei einem 4 wöchigen Aufenthalt US$ 6,000 einsparen.

Bitte sprechen Sie uns bei Interesse einfach kurz an.

Über die Autorin

Ira Hielscher, Immobilienmaklerin für Florida

Mit Scharfsinn und Fachwissen vermittelt Ira Hielscher Traumimmobilien in Florida. Seit 2008 investiert sie in Immobilien in Cape Coral, wo sie erfolgreich Häuser gebaut, als Ferienunterkünfte vermietet und später wieder profitabel verkauft hat. Als lizensierte Immobilienmaklerin und Bausachverständige im Bundesstaat Florida begleitet sie Sie zuverlässig vom Ankauf einer Immobilie bis zur Schlüsselübergabe und steht Ihnen auch nach dem Kauf mit Rat und Tat zur Seite.

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Zufriedene Kunden und glückliche Gäste meinen:

Liebe Ira, lieber Harald, es war wieder eine wunderschöne Zeit hier in T-Bird. Vater Oskar hat es auch sehr genossen, eine Woche mit Knut allein hier verweilen zu dürfen. Bis Alex und Kathrin nachgereist sind. Vielen Dank! Es war mir ein besonderes Vergnügen Euch kennen lernen zu dürfen. Wie interessant ist doch eure Lebensauffassung und Gestaltung. Man trifft selten Menschen, auf die man so direkt zugehen kann und die gleich so viel Wärme ausstrahlen. Bleibt schön gesund, vielleicht sehen wir uns ja nochmal wieder.

Alex, Kathrin, Oskar, Knut

Liebe Ira, lieber Harald,

wir hatten 3 tolle Wochen hier. Villa T-Bird hat uns sehr gefallen und ihr habt uns den Aufenthalt wieder sehr angenehm gemacht. Wir kommen gerne wieder!

Die Strände in der Umgebung, insbesondere Sanibel und Naples, sind immer eine Reise wert.

Cape Coral ist uns nach dem 5. Besuch innerhalb der letzten 10 Jahre ans Herz gewachsen und wir freuen uns schon auf das nächste Mal.

Tanja & Christian

Ira + Harald – thanks again for a wonderful two month stay in Villa T-Bird! Home & pool were perfect + of course we love Cape Coral! This year – a special thanks for getting everything in order after the hurricane. See you next year!

Alleson

Thanks for so much love in every detail of this amazing house!

This is the perfect place to relax, swimming in the wonderful pool, watching the stunning sunsets…
we love everything here!

Especially the hosts! 🙂 <3 Danke Ira & Harald!

Niki & Tilman

Totally enjoyed this wonderful home with its tasteful decor and furnishings inside and out!

Perfect location, so centralized! It’s almost like 15 minutes to here or there! Everywhere.

The Edison Ford Museum was great, very informative and reminds one just how much of a genius Edison was.

The Twisted Lobster looks like a hole in the wall to drive by. BUT inside they serve any kind of seafood you want and all delicious!

Life is short, glad we spent part of it here!

The Bradfords

Tennessee

My stay here was wonderful. It was just myself. My granddaughter came for a visit a couple times. We have fond memories together by the pool and playing monopoly! I’ve stayed in several different placeses here in the Cape, this for me is top 5! Thank you very much!

Lawry Jian

Liebe Ira, lieber Harald,

vielen Dank für Eure Gastfreundlichkeit. Wir haben uns in der Villa T-Bird sehr wohl gefühlt. Der Ausflug mit Capt.- John und den Delfinen war wunderschön, paradiesische Strände und traumhafte Momente. Auch die Empfehlungen der Bar’s und Restaurant’s: Bahama Breeze & The Boathhouse Tiki Bar (tolle Lage) waren top, super Cocktails und leckeres Essen. Für Seafoodfan’s können wir auch Lobster Lady empfehlen.

 

Bis ganz bald!

Knut & Kathrin mit Kids Helena & Alexander

Fantastic hosts! Thank you Ira & Harald. Your guest home was our „Paradise“ for 2.5 weeks. Love the home & Decor. Top hit was the daily fun in the pool and we got plenty of use out of the pool table.

Other favorite activies:
Banana Bay Boat Sunset Dolphin Cruise, Paradise Parasailing,Wind & Water Sports jetski rental

Favorite Eats: Rumbay Rum Runners, Fords Garage, The Sandbar & Grille (Ft. Myers beach), Millers Ale House (Great Sports Bar & Food), The Satty Crab Bar & Grill (Ft. Myers beach)

Also Lynn Hall Pier is a great place to see a gorgeous sunset!

Tampurages Family (Kim, Ethan, Mike)

Dakota

Herzlichen Dank für die tolle Gastfreundschaft. Wir haben zwei wunderschöne Wochen in der Villa T-Bird in Cape Coral geniessen dürfen.

Mit vielen schönen Erinnerungen reisen wir zurück in die Schweiz.

Familie Kumli

Liebe Ira, lieber Harald,

vielen lieben Dank für alles und die tolle und erholsame Zeit, die wir hier verbringen durften.
Auch dieses Mal haben wir wieder etwas Neues entdeckt und freuen uns schon auf ein weiteres Mal.

Liebe Grüße

Jörn & Christian

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